Steuern sparen mit Immobilien – so geht's wirklich

Steuern sparen mit Immobilien – so geht’s wirklich

Deutschland zählt zu den Ländern mit der höchsten Steuerbelastung weltweit. Doch paradoxerweise ist gerade hier das Steuersystem besonders freundlich – für Anleger, die wissen, was sie tun. Ein legaler und äußerst wirkungsvoller Hebel: Vermietete Immobilien.

Warum Immobilien steuerlich so attraktiv sind

Vermietete Immobilien ermöglichen es privaten Anlegern, ihre Steuerlast deutlich zu reduzieren. Entscheidend sind dabei drei zentrale Mechanismen:

1. Abschreibungen (AfA): Gebäude verlieren durch Abnutzung an Wert. Diesen Wertverlust können Sie jährlich steuerlich geltend machen. Bei Bestandsimmobilien beträgt die lineare Abschreibung 2 % pro Jahr. Bei Gebäuden, die nach 2023 errichtet wurden, beträgt die lineare Abschreibung 3 % pro Jahr. Außerdem gibt es spezielle Arten von Immobilien, bei denen deutlich höhere Abschreibungen erlaubt sind. Dadurch erhält man die Steuervorteile deutlich schneller. Dazu gleich mehr.
   
2. Zinskosten absetzen: Haben Sie Ihre Immobilie mit einem Kredit finanziert, lassen sich die Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
3. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Halten Sie eine Immobilie mindestens zehn Jahre, ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen komplett steuerfrei (§ 23 EStG).

Diese drei Effekte führen dazu, dass sich Immobilien nicht nur zur Altersvorsorge und zum Vermögensaufbau eignen – sondern zur aktiven Steueroptimierung genutzt werden können.

Die 4 relevanten Immobilientypen für Anleger

Nicht jede Immobilie ist steuerlich gleich attraktiv. Diese vier Varianten spielen für private Investoren eine Schlüsselrolle:

1. “Normale” Bestandsimmobilien
   Die klassische Eigentumswohnung. Vorteile: In der Regel am günstigsten im Einkauf. Sofortige Mieteinnahmen. Nachteile: Steuerlich nur 2 % lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Oft geringe Energieeffizienz oder Sanierungsstau. Modernisierungen lassen sich zusätzlich absetzen, sollten aber mit Mietsteigerungen einhergehen, was oft schwierig ist.
2. Neubauten mit 5 % degressiver Abschreibung
   Seit Kurzem möglich: Für bestimmte Neubauten gilt eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr. Das bedeutet: In den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Entlastungen. Ideal für Anleger mit dauerhaft hoher Steuerlast.
3. QNG-Immobilien (Qualitätsstandard Nachhaltiges Gebäude)
   Diese Immobilien erfüllen besondere Nachhaltigkeitskriterien und erhalten dafür staatliche Förderung – auch steuerlich. Zusätzlich zur regulären 5 %-igen degressiven AfA ist eine Sonderabschreibung möglich: 5 % jährlich über vier Jahre (nach § 7c EStG), wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Im ersten Jahr beträgt die Abschreibung somit 10 % auf den Gebäudewert. Nach 10 Jahren ist der Gebäudewert um 60 % abgeschrieben. Für Anleger mit hohem Einkommen und Anleger Ü50 besonders attraktiv.
4. Denkmalgeschützte Immobilien
   Der steuerliche Spitzenreiter: Bei denkmalgeschützten Immobilien können die kompletten Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden – 8 Jahre lang zu 9 %, dann 4 Jahre zu 7 %. Das summiert sich schnell auf sechsstellige Beträge, die vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Dieser Immobilientyp eignet sich für vor allem Spitzenverdiener und ist aufgrund der besonders schnellen Abschreibung hochinteressant für Anleger Ü50.

Vergleich der Immobilientypen (steuerliche Perspektive)

Was viele Anleger (noch) vom Immobilienkauf abhält

Viele Anleger, die eigentlich vom Konzept „Steuern sparen mit Immobilien“ überzeugt sind, scheuen sich trotzdem vor dem Investment. Die häufigsten Gründe:

• „Ich kenne mich mit Immobilien nicht aus.“
  Verständlich – doch genau deshalb gibt es spezialisierte Berater und Dienstleister, die bei Auswahl, Prüfung und Abwicklung unterstützen. Durch eine gute Beratung lassen sich typische Anfängerfehler vermeiden.
• „Ich habe keine Zeit, mich um Mieter oder Reparaturen zu kümmern.“
  Die Verwaltung lässt sich vollständig auslagern. Viele professionelle Angebote beinhalten einen Miet- und Verwaltungsservice – inklusive Notfall-Hotline, Instandhaltungskoordination und Nebenkostenabrechnung.
• „Was, wenn die Immobilie leer steht?“
  Das Risiko lässt sich durch gute Lagen, sinnvolle Grundrisse und ein solides Vermietungskonzept minimieren. Bei vielen Neubauprojekten oder Denkmalobjekten ist die Erstvermietung bereits organisiert – oft mit Mietgarantie.
• „Ich mache mir Sorgen vor Mietnomaden.”
  Das Risiko, einen Mietnomaden zu bekommen, besteht, ist jedoch sehr gering. Viele professionell gemanagte Immobilien bieten Anlegern außerdem einen sogenannten Mietpool an. Die Mieteinnahmen werden in einen gemeinsamen Topf (den Mietpool) eingezahlt und dann anteilig an die Eigentümer ausgezahlt, unabhängig davon, ob deren Wohnungen gerade vermietet sind oder nicht. 
• „Ich möchte flexibel bleiben – eine Immobilie bindet.“
  Richtig: Eine Immobilie ist keine Tagesgeldanlage. Doch sie bringt Stabilität und steuerliche Effekte. Was oft missverstanden wird: In eine Anlage-Immobilie sollen Sie nicht selbst einziehen. Sie ist ein pragmatisches Investment. Und kann sich deshalb auch in einer anderen Stadt befinden. Entscheidend ist, dass sich die Immobilie rechnet.

Achtung: Steuerliche Vorteile nur bei richtiger Umsetzung

Eine der wichtigsten Grundregeln bei der Geldanlage ist: Tätige niemals eine Investition, nur weil sie Steuervorteile bietet. So reizvoll die steuerlichen Effekte bei Immobilien auch sind – sie setzen voraus, dass weitere wichtige Kriterien erfüllt werden.

Im Neubau und Denkmalbereich bedeutet dies, dass der Bauträger zuverlässig und erfahren sein sollte und über eine gute Kapitalausstattung verfügt. Der Konkurs des Bauträgers kann schnell zum Super-GAU werden, da das Objekt in der Regel nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht fertiggestellt wird. Dies ist kein theoretisches Szenario, siehe Signa/Benko-Pleite.

Bei QNG- und Denkmal-Immobilien müssen die Voraussetzungen für Sonderabschreibungen lückenlos erfüllt werden. Wer Denkmal- oder QNG-Immobilien kauft, muss auf eine saubere Dokumentation, Genehmigungen und Fristen achten. Ein steuerlicher Vorteil wird nicht automatisch gewährt – sondern muss aktiv beantragt und belegt werden. Wer hier Fehler macht, riskiert erhebliche finanzielle Einbußen.

Auch gilt: Die Steuerersparnis ersetzt keine solide Investition. Wer überhöhte Kaufpreise zahlt oder in problematische Lagen investiert, dem helfen auch hohe Abschreibungen nicht. Rendite entsteht nicht nur durch Steuern – sondern durch langfristig tragfähige Immobilien.

Wer besonders profitiert: Anleger Ü50

Während viele bei Immobilien-Investments vor allem an Altersvorsorge denken, lohnt sich ein Blick auf die Steuerseite besonders für Spitzenverdiener über 50, die nur noch 10 bis 15 Jahre bis zum Ruhestand haben. QNG- und Denkmal-Immobilien werden besonders schnell abgeschrieben, d. h. der Großteil der Steuervorteile wird in den ersten 10 bis 12 Jahren erzielt. 

Beispiel: Wer 40.000 Euro Sanierungskosten bei einer Denkmalimmobilie im Jahr geltend macht und einem Spitzensteuersatz von 42 % unterliegt, spart in den ersten acht Jahren jedes Jahr 16.800 Euro an Steuern. Bei gleichzeitigem Aufbau eines inflationsgeschützten Sachwerts.

Fazit: Immobilien sind kein Steuertrick – sondern clevere Planung

Als Immobilienanleger bin ich eventuell etwas voreingenommen. Ich bin der Meinung, dass Immobilien einen wichtigen Teil beim Vermögensaufbau leisten können. Auch deshalb, weil man sein eigenes Kapital mit einem Bankkredit “hebeln” kann. Deshalb können auch Anleger, die noch kein hohes Vermögen haben, in Immobilien investieren.

Es versteht sich von selbst: Niemand sollte eine Immobilie nur aus steuerlichen Erwägungen kaufen. Doch wer ohnehin plant, Vermögen aufzubauen, kann über Immobilien gleich doppelt profitieren: durch regelmäßige Mieteinnahmen und durch erhebliche steuerliche Entlastung.

Insbesondere Denkmal- und QNG-Immobilien entfalten ihre Stärke, wenn sie klug ins Gesamtportfolio integriert werden. Sie sind ein mächtiger Hebel für clevere Investoren, die das deutsche Steuersystem richtig zu nutzen wissen. Vorausgesetzt, man kennt die Spielregeln – und beachtet sie konsequent.

Kein lohnendes Investment ist jemals völlig ohne Risiko. Die Risiken bei Immobilieninvestments lassen sich jedoch minimieren, indem man sorgfältig bei der Objektauswahl vorgeht. Oder, falls einem die Erfahrung fehlt, die Unterstützung eines erfahrenen und unabhängigen Experten in Anspruch nimmt.

Falls Sie Interesse am Erwerb einer Immobilie zur Geldanlage haben, dann bieten wir Ihnen die Möglichkeit, sich auf unsere Warteliste setzen zu lassen. Wir informieren Sie, falls ein interessantes Objekt auf den Markt kommt. Klicken Sie einfach auf den folgenden Button, um sich vormerken zu lassen.