Offene Immobilienfonds:
Die Krise erreicht eine neue Dimension

Die Serie schlechter Nachrichten für Anleger in offenen Immobilienfonds reißt nicht ab.

Diese Woche hat die DWS, die Fondsgesellschaft der Deutschen Bank, die Rücknahme ihres größten offenen Immobilienfonds, des grundbesitz europa, drastisch eingeschränkt. Seit dem 28. Oktober werden zunächst nur noch zehn Prozent der fälligen Rücknahmeaufträge ausgeführt. 

Besonders brisant: Die Beschränkung trifft auch Anleger, die ihre Anteile bereits vor einem Jahr gekündigt haben. Der nicht ausgezahlte Teil ihres Rücknahmeauftrags verfällt. Wer sein restliches Geld zurückhaben möchte, muss erneut kündigen und unter Umständen ein weiteres Jahr warten.

Damit erreicht die Krise der offenen Immobilienfonds eine neue Dimension.

Der grundbesitz europa ist kein kleiner Nischenfonds. Er verwaltet rund 4,1 Milliarden Euro und wurde über viele Jahre vor allem über die Deutsche Bank an sicherheitsorientierte Anleger verkauft.

Vor den Risiken offener Immobilienfonds warne ich seit Jahren. Ausführlich zum Beispiel im Juni 2024, als der UniImmo: Wohnen ZBI über Nacht um 17 Prozent abgewertet wurde (Offene Immobilienfonds: Die Fassade beginnt zu bröckeln). Danach folgten zwei Gerichtsurteile, nach denen der Fonds deutlich riskanter war als beworben (Offene Immobilienfonds: Brisantes Urteil und Urteil gegen offene Immobilienfonds: Die Fassade die Fassade bröckelt). Im November 2025 habe ich beschrieben, wie sich aus Rückgaben, Notverkäufen und Abwertungen eine negative Spirale entwickeln kann (Offene Immobilienfonds: Den letzten beißen die Hunde?).

Im heutigen Beitrag erkläre ich, was die Entscheidung der DWS für Anleger bedeutet, warum sie selbst Anleger trifft, die schon vor einem Jahr gekündigt haben, und wie die Börse die großen offenen Immobilienfonds aktuell bewertet.

Ein Schwergewicht zieht die Notbremse

Bislang traf es vor allem kleinere Anbieter von offenen Immobilienfonds. Zu Jahresbeginn setzten die ersten Fonds die Rücknahme vorübergehend aus, darunter der WohnSelect von Wertgrund und der Fokus Wohnen Deutschland von Industria. Der Leading Cities Invest von KanAm wird sogar abgewickelt.

Mit der DWS greift nun erstmals einer der großen Anbieter zur Notbremse. Möglich macht das eine neue Regel, die seit April dieses Jahres gilt. Fondsgesellschaften dürfen kündigenden Anlegern seitdem nur noch einen Teil ihrer Anteile auszahlen. Fachleute nennen das „Gating“, nach dem englischen Wort für Tor. Das Tor geht also nicht ganz zu. Es öffnet sich aber nur noch einen Spalt.

Bemerkenswert ist der zeitliche Ablauf. Im September sagte der Immobilienchef der DWS noch dem Handelsblatt:

„Eine Aussetzung der Rücknahme von Anteilen steht nicht an.“

Wenige Wochen später ist die Beschränkung da. Formal ist es keine vollständige Aussetzung. Für einen Anleger, der 90 Prozent seines Geldes nicht bekommt, ist das ein schwacher Trost.

Die Ursachen sind bekannt. Seit der Zinswende 2022 ziehen Anleger Geld aus offenen Immobilienfonds ab. In den vergangenen vier Jahren haben Anleger diesen Fonds rund 14 Milliarden Euro entzogen.

Beim grundbesitz europa kommt eine deutliche Abwertung hinzu. Der Anteilswert ist im laufenden Jahr um fast 11 Prozent gefallen, davon allein 9 Prozent in den vergangenen drei Monaten.

Die Beschränkung wirkt auch auf bereits gekündigte Anteile

Ein Detail der DWS-Mitteilung dürfte viele Anleger besonders treffen: Die Beschränkung gilt nicht nur für neue Rückgaben, sondern auch für Aufträge, die schon eingereicht worden sind.

Zur Erinnerung: Wer Anteile an einem offenen Immobilienfonds zurückgeben will, muss sie mindestens zwei Jahre gehalten haben und mit einer Frist von zwölf Monaten kündigen. Wer im Herbst 2025 gekündigt hat, wartet also seit einem Jahr darauf, dass sein Geld jetzt ausgezahlt wird.

Stattdessen erhält er jetzt nur 10 Prozent. Der Rest des Auftrags verfällt. Wer die übrigen 90 Prozent zurückgeben will, muss einen neuen Rücknahmeauftrag stellen, gegebenenfalls wieder mit einer Frist von einem Jahr. So hat es eine Sprecherin der DWS gegenüber dem Handelsblatt bestätigt.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Anleger hat im November 2025 grundbesitz Europa Anteile gekündigt, die damals 100.000 Euro wert waren. Seitdem hat der Fonds rund 11 Prozent an Wert verloren. Die Anteile sind also nur noch rund 89.000 Euro wert. Statt der erwarteten Auszahlung von 100.000 Euro erhält er in den kommenden Wochen möglicherweise nur 8.900 Euro. Für die restlichen rund 80.000 Euro beginnt das Warten von vorn.

Wer sich auf die Auszahlung verlassen hat, etwa für einen Immobilienkauf, eine Schenkung an die Kinder oder den Ruhestand, steht vor einem echten Problem. Die DWS räumt selbst ein, die Entscheidung könne „persönliche Belastungen für Anleger mit sich bringen“.

Die Rücknahmebeschränkung der DWS gilt zunächst für höchstens zwölf Monate und betrifft aktuell nur den grundbesitz europa. Die DWS kann die Auszahlungsquote während dieser Zeit verändern oder die Beschränkung vorzeitig beenden.

Was die Börse von offenen Immobilienfonds hält

Es gibt einen Notausgang: Anteile offener Immobilienfonds werden auch an der Börse gehandelt. Dort bekommt man sein Geld sofort. Allerdings zu dem Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Und der liegt oft deutlich unter dem offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft.

Der Unterschied zwischen beiden Preisen ist ein guter Gradmesser für das Vertrauen der Anleger. Die Fondsgesellschaft ermittelt ihren Rücknahmepreis aus den Gutachterwerten der Immobilien. Die Börse zeigt, was die Anteile wert sind, wenn man heute aussteigen will.

Im Juni 2024 habe ich diesen Vergleich am Beispiel des hausInvest der Commerzbank gezeigt. Damals lag der Börsenkurs rund 10 Prozent unter dem Rücknahmepreis. Hier das Update für neun große Fonds:

Stand: 27.10.2026. Rücknahmepreis laut Fondsgesellschaft (Stand 22. bis 26.10.2026), Börsenkurs an der Börse Stuttgart am Vormittag des 27.10.2026. Abschlag gerundet.

Das Ergebnis ist ernüchternd. Beim grundbesitz europa bewertet die Börse einen Anteil nur noch mit der Hälfte dessen, was die DWS offiziell ausweist. Im August lagen die Abschläge der drei DWS-Fonds laut Handelsblatt noch bei bis zu 27 Prozent. Innerhalb von gut zwei Monaten haben sie sich fast verdoppelt.

Beim hausInvest hat sich der Abschlag seit Juni 2024 von rund 10 auf rund 16 Prozent vergrößert. Und selbst bei den Fonds mit den geringsten Abschlägen verzichten Anleger auf mehr als 10 Prozent, nur um sofort aussteigen zu können. Für Finanzprodukte, die vielen sicherheitsorientierten Anlegern als schwankungsarme Alternative zu klassischen Zinsanlagen empfohlen wurden, ist das bemerkenswert.

Kein Wunder, dass bereits zahlreiche enttäuschte Kunden Klagen eingereicht haben. Einigen Kunden wurde bereits Schadenersatz zugesprochen, wobei die Urteile noch nicht rechtskräftig sind.

Wer hat recht, die Gutachter der Fondsgesellschaften oder die Börse? Das weiß heute niemand. Der Rücknahmepreis beruht auf Gutachten, und Gutachter passen ihre Werte erfahrungsgemäß nur langsam an. Im Börsenkurs steckt dagegen auch die Sorge vor weiteren Abwertungen.

Die hohen Abschläge zeigen vor allem, welchen Preis Anleger derzeit für sofortige Liquidität zahlen müssen. Gleichzeitig spiegeln sie Zweifel wider, ob die Immobilienbewertungen der Fondsgesellschaften unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch sind.

Nicht falsch verstehen: Die Börse ist ein teurer Notausgang. Wer über die Börse verkauft, akzeptiert den aktuellen Abschlag zum offiziellen Rücknahmepreis. Ob daraus tatsächlich ein Verlust entsteht, hängt vom ursprünglichen Kaufpreis und den zwischenzeitlichen Ausschüttungen ab.

Wer seine Anteile hält, hofft darauf, später mehr zu bekommen. Garantiert ist das nicht. Beim UniImmo: Wohnen ZBI haben Anleger erlebt, dass eine Gutachterbewertung über Nacht um 17 Prozent fallen kann.

Was Anleger jetzt tun können

Wer heute noch in offene Immobilienfonds investiert ist, muss sich selbst keine Vorwürfe machen. Die Fonds wurden jahrelang als sichere Anlage verkauft, oft von der eigenen Hausbank.

Eine Lösung, die für jeden passt, gibt es nicht. Auch unter Fachleuten gehen die Meinungen auseinander. Die einen raten, einen klaren Schnitt zu machen und über die Börse zu verkaufen. Die anderen raten langfristig orientierten Anlegern, Immobilienzyklen auszusitzen, statt mit Verlust auszusteigen.

Meine Einschätzung: Entscheidend ist, wofür das Geld gedacht ist und wann es gebraucht wird.

• Geld mit festem Termin: Wer das Kapital in den nächsten ein bis zwei Jahren sicher benötigt, sollte sich nicht auf die Fondsgesellschaft verlassen. Beim grundbesitz Europa ist offen, wann und zu welchem Preis ausgezahlt wird.
• Langfristiges Geld: Wer das investierte Kapital auf absehbare Zeit nicht benötigt, steht nicht unter unmittelbarem Verkaufsdruck. Das allein ist aber noch kein Grund, investiert zu bleiben. Entscheidend ist, ob die erwartete zukünftige Rendite des Fonds die bestehenden Risiken und die verfügbaren Alternativen rechtfertigt.
• Bereits gekündigte Anteile: Wer weiterhin aus dem grundbesitz europa aussteigen will, muss für den verfallenen Teil einen neuen Rücknahmeauftrag stellen. Je später das geschieht, desto später beginnt die Frist.

Zusätzlich lohnt der Blick auf die Alternativen. Kurzlaufende Staats- und Unternehmensanleihen hoher Bonität bieten aktuell Renditen von um die 4 Prozent. Ihr großer Vorteil: Sie sind täglich handelbar, transparent bewertet und kommen ohne Kündigungsfrist aus. 

Fazit

Offene Immobilienfonds haben ein strukturelles Problem: Sie investieren in Immobilien, die sich oft nicht kurzfristig verkaufen lassen. Gleichzeitig sollen Anleger ihre Fondsanteile nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückgeben können.

Solange ausreichend neue Mittel zufließen oder nur wenige Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen, funktioniert dieses Modell. Dreht sich der Geldstrom dauerhaft um, treten die Schwächen offen zutage.

Genau das erleben Anleger gerade.

Die Immobilienpreise fallen seit 2022. Dies führte zu Abwertungen. Dann setzten einzelne Fonds die Rücknahme aus. Jetzt beschränkt mit der DWS erstmals einer der großen Anbieter die Auszahlungen drastisch – sogar für Anleger, die längst gekündigt haben.

Die wichtigste Erkenntnis: Eine Geldanlage ist nicht allein deshalb sicher, weil ihr Anteilspreis nur selten schwankt. Ebenso entscheidend ist, ob Anleger bei Bedarf tatsächlich über ihr Geld verfügen können.

Wer offene Immobilienfonds im Depot hat, sollte deshalb nicht nur auf die bisherigen Verluste schauen, sondern vor allem prüfen, ob die Anlage hinsichtlich Rendite, Risiko und Verfügbarkeit noch zu seinen finanziellen Zielen passt.