Offene Immobilienfonds
Brisantes Urteil

Offene Immobilienfonds waren jahrelang Verkaufsschlager und wurden vielen Anlegern, vor allem Kunden von Banken und Sparkassen, als sichere und stabile Geldanlage verkauft.

Ein neues, spektakuläres Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth (noch nicht rechtskräftig) lässt offene Immobilienfonds jetzt in einem völlig neuen Licht erscheinen.

In diesem Beitrag gehen wir auf die Konsequenzen des Urteils für Anleger ein und zeigen sichere und rentablere Alternativen zu offenen Immobilienfonds auf.

Was ist passiert?

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat am 21.02.2025 (Az.: 4 HK O 5879/24) geurteilt, dass der Immobilienfonds “UniImmo: Wohnen ZBI” nicht mehr mit Risikostufe 2 (niedrig) oder 3 (mittelniedrig) beworben werden darf. Stattdessen müsse die Risikoeinstufung von 3 auf 6 (wachstumsorientiert/spekulativ) angehoben werden. Das ist die zweithöchste Risikostufe überhaupt. 

Mit anderen Worten: In den Augen des Landgerichts ist der Fonds deutlich riskanter als beworben. Und wäre dadurch für wahrscheinlich den weit überwiegenden Teil der aktuellen Investoren nicht mehr geeignet.

Zum Gerichtsprozess kam es, weil die Fondsgesellschaft den UniImmo: Wohnen ZBI im Juni 2024 aus heiterem Himmel um 17 % abgewertet hatte und Anleger auf einen Schlag 800 Millionen Euro verloren. Zum Hintergrund des Absturzes und den grundsätzlichen Problemen bei offenen Immobilienfonds lesen Sie bitte meinen Beitrag vom 30.06.2024 (hier klicken).

Das Urteil könnte weitreichende Folgen für offene Immobilienfonds haben, denn ein Großteil dieser Fonds ist in die Risikogruppen 1 bis 3 einsortiert. Anstatt in Risikostufe 6, wo einige Fonds wohl eher einzuordnen sind. Durch diese unpassenden Einstufungen der Fondsgesellschaften wird Anlegern eventuell eine Sicherheit suggeriert, die Immobilienfonds aber überhaupt nicht liefern.

Sollte das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth Bestand haben, könnten geschädigte Anleger sogar einen Anspruch auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung haben. 

Die 10 größten offenen Immobilienfonds in Deutschland (Fondsinitiator in Klammern)

Wir sprechen hier nicht von Peanuts. Insgesamt sind rund 123 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds in Deutschland investiert. Hier die Top 10:

• Deka-ImmobilienEuropa (Sparkassen)
• hausInvest (Commerzbank)
• UniImmo: Deutschland (Volksbanken und Raiffeisenbanken)
• UniImmo: Europa (Volksbanken und Raiffeisenbanken)
• WestInvest InterSelect (Sparkassen)
• grundbesitz europa RC (DWS / Deutsche Bank)
• Deka-ImmobilienGlobal (Sparkassen)
• WestInvest ImmoValue (Sparkassen)
• UniImmo: Wohnen ZBI (Volksbanken und Raiffeisenbanken)
• UniImmo: Global (Volksbanken und Raiffeisenbanken)

Was sofort auffällt: Besonders die Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenbanken sind ganz vorne mit dabei. Aber auch die Deutsche Bank und die Commerzbank sind nennenswerte Player in diesem lukrativen Segment. Verkauft werden den Anlegern gerne die Produkte der konzerneigenen Fondsgesellschaften. Die Belohnung: Bis zu 5 % Provision für den Vermittler. Die durchschnittlichen laufenden Kosten liegen aktuell bei satten 1,9 % pro Jahr. Davon fließt ein Teil als Bestandsprovision an die Vermittler zurück. Eine neutrale Beratung sieht anders aus.

Das Versprechen der offenen Immobilienfonds war in der Vergangenheit: Anleger erhalten sichere und regelmäßige Ausschüttungen (aus Mietzahlungen) und mögliche Wertsteigerungen (durch steigende Immobilienpreise). Dann kam vor zwei Jahren die Zinswende. Seitdem sind die Immobilienpreise in Deutschland auf breiter Front gefallen sind. Keine gute Nachrichten für offene Immobilienfonds.

Den letzten beißen die Hunde?

Im aktuellen Zinsumfeld ist es schwierig, ein Investment in offene Immobilienfonds zu rechtfertigen. Viele Anleger scheinen diese Meinung zu teilen und haben ihr Geld in den vergangenen Jahren abgezogen. Das Problem: Falls zu viele Anleger ihre Anteile gleichzeitig zurückgeben, könnten Fonds zu Immobilienverkäufen zu unattraktiven Preisen gezwungen werden. Es entwickelt sich eine negative Spirale. Im schlimmsten Fall müssten Auszahlungen an Anleger pausiert werden. Den letzten Anleger, der an diesen Fonds festhält, beißen eventuell die Hunde.

Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds erscheinen Anleihen attraktiver. Aktuell können Anleger Renditen von 3 % (Staats- und Unternehmensanleihen hoher Bonität) bis 6 % (Hochzinsanleihen) erzielen. Anleihen haben außerdem den großen Vorteil, dass sie täglich gekauft und verkauft werden können. Offene Immobilienfonds haben in der Regel eine Mindesthaltedauer von mindestens einem Jahr.

Und jetzt?

Sind Sie auch betroffen? Sind Ihnen offene Immobilienfonds oder andere teure Fonds vermittelt worden? Fragen Sie sich, ob diese noch sinnvoll sind? 

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