Süddeutsche Zeitung Depotcheck:
So schützen sich Immobilienbesitzer vor der Zinsfalle

Von 2008 bis Anfang 2022 war Geld zu leihen so billig wie nie zuvor. Viele Immobilienkäufer haben diese Zeit genutzt und sich historisch niedrige Zinsen von teilweise unter 1,0 Prozent für zehn oder 15 Jahre gesichert. Oft für sehr große Darlehen.

Diese Zinsbindungen laufen nun nach und nach aus.

Seit der Zinswende im Jahr 2022 hat sich das Umfeld für Kreditnehmer grundlegend verändert. Die Zinsen für 10-jährige Immobilienkredite liegen aktuell bei um die 4 Prozent. Das ist das höchste Zinsniveau seit mehr als 15 Jahren.

Eine deutliche Besserung ist aufgrund der steigenden Staatsverschuldung und erhöhten Inflation aktuell nicht in Sicht.

Auf viele Immobilienbesitzer kommt bei der Anschlussfinanzierung ein Zinsschock zu.

Die Zinskosten für einen 1 Millionen Euro Kredit, die vor 10 Jahren um die 15.000 Euro pro Jahr betrugen, liegen jetzt bei um die 40.000 Euro. Rechnet man zwei Prozent Tilgung hinzu, liegt die jährliche Belastung bei 60.000 Euro. Oder 5.000 Euro pro Monat. Kein Wunder, dass sich die Nachfrage nach Immobilien abgekühlt hat und die Preise seit 2022 auf breiter Front gefallen sind.

Im professionellen Bauträgergeschäft haben die gestiegenen Zinsen bereits zu zahlreichen Insolvenzen geführt.

Vor Kurzem hat mich die Süddeutsche Zeitung im Rahmen ihrer Depotcheck-Serie gebeten, das Portfolio von Felix zu analysieren. Felix ist 36 Jahre alt, Wirtschaftsingenieur und lebt mit seiner Frau und den beiden Kindern in Hamburg im eigenen Haus. Den Kredit zahlen die beiden mit rund 1.700 Euro im Monat ab. Die Zinsbindung des sehr günstigen Darlehens endet im Jahr 2034.

Finanziell hat Felix vieles richtig gemacht. Neben seiner Immobilie hat er ein Wertpapier-Depot mit rund 105.000 Euro und ist überwiegend in breit gestreute ETFs investiert. Auf einem separaten Tagesgeldkonto liegt ein Notgroschen von 25.000 Euro. Jeden Monat spart er 1.500 Euro in ETFs.

Seine Frage an mich: Wie geht er mit Blick auf die Anschlussfinanzierung am besten mit seinem ETF-Sparen um?

Felix hatte drei Ideen.

1. Den Sparplan schon jetzt anpassen.
2. Weitersparen wie bisher und 2034 einen Teil der ETFs verkaufen.
3. Die ETFs gar nicht anfassen und stattdessen einen höheren Kredit zu höheren Zinsen aufnehmen.

Vorweg: Es ist sehr löblich, dass Felix sich bereits acht Jahre vor Ablauf seiner Finanzierung mit diesem Thema beschäftigt.

Zwei Ziele, ein Depot: Der Zielkonflikt

Felix verfolgt mit seinem Depot zwei Ziele gleichzeitig: eine sehr langfristige Altersvorsorge und einen konkreten, mittelfristigen Termin.

Sein liquides Vermögen, also Depot und Notgroschen ohne das selbstgenutzte Haus, beträgt rund 130.000 Euro. Davon sind etwa 81 Prozent in Aktien investiert.

Das ist eine hohe Aktienquote und nichts für schwache Nerven.

Für die Altersvorsorge ist diese Aktienquote trotzdem richtig. Denn Felix hat noch mehr als 30 Jahre bis zum Ruhestand. Er kann jede Börsenkrise einfach aussitzen.

Für das Geld, das er 2034 braucht, gilt das nicht.

Acht Jahre sind an der Börse eine kurze Zeit

Statistisch betrachtet haben Anleger, die acht Jahre am Aktienmarkt investiert sind, eine Chance von über 90 Prozent, am Ende in der Gewinnzone zu liegen.

Das klingt beruhigend.

Ist es aber nur bedingt. Denn umgekehrt heißt das: In bis zu einem von zehn Fällen liegt der Anleger nach acht Jahren im Minus. Und auf kurze Sicht sind die Aktienmärkte unvorhersehbar. Niemand kann ausschließen, dass es ausgerechnet kurz vor Ende der Zinsbindung zu einem Börsencrash kommt.

Wer sein Geld erst in 30 Jahren braucht, kann in einem solchen Fall einfach abwarten.

Wer es an einem bestimmten Tag braucht, kann das nicht. Die Bank wartet nicht, bis sich die Börse erholt hat.

Was die Vorsicht kostet und was der Crash kostet

Für Felix habe ich deshalb zwei Szenarien bis zum Jahr 2034 durchgerechnet. Ausgangspunkt sind sein heutiges Depot von 105.000 Euro und die monatliche Sparrate von 1.500 Euro, also 18.000 Euro im Jahr.

Der Unterschied zwischen den zwei Szenarien beträgt nach acht Jahren „nur“ rund 38.000 Euro, also gut zehn Prozent. Die Rechnung ist eine Modellrechnung, keine Prognose.

Eine ausgewogenere bzw. eine defensivere Ausrichtung kostet Felix also nicht dramatisch viel erwartete Rendite.

Zum Vergleich: Fällt der Aktienmarkt kurz vor Ende der Zinsbindung um 30 Prozent, verliert ein Depot mit 80 Prozent Aktien rund ein Viertel seines Werts. Aus 365.000 Euro würden knapp 280.000 Euro.

Fast 90.000 Euro weniger. Genau in dem Moment, in dem Felix das Geld für seinen Kredit einsetzen möchte.

Ein Depot, dessen Aktienquote bis dahin schrittweise gesenkt wurde, wäre deutlich weniger betroffen.

Viele Vermögen haben bestimmte Termine

Felix‘ Anschlussfinanzierung ist nur ein Beispiel für ein sehr verbreitetes Muster.

In meiner Beratung begegnet es mir häufig. Geld, das zu einem festen Zeitpunkt gebraucht wird:

• Ruhestand: der Übergang vom Gehalt zur Entnahme aus dem Vermögen.
• Immobilie: die Anschlussfinanzierung, eine Sondertilgung oder der Kauf einer Wohnung.
• Familie: eine Schenkung an Kinder oder Enkel, etwa für deren erstes Eigenheim.
• Steuern: beispielsweise die Steuerzahlung nach einem Unternehmensverkauf.

Für all diese Fälle gilt dieselbe Regel: Geld, das zu einem festen Termin bereit stehen muss, sollte nicht davon beeinflusst werden, wie die Börse an genau diesem Tag steht.

Institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen machen das seit Jahrzehnten. Sie richten ihre Kapitalanlagen danach aus, wann sie Zahlungen leisten müssen. Für Privatanleger gibt es dafür einen ähnlichen Ansatz: das Ablaufmanagement.

Es sorgt dafür, dass das Risiko in einem Portfolio systematisch verringert wird, je näher das Laufzeitende kommt. Nicht abrupt, sondern Schritt für Schritt.

Meine Empfehlung an Felix: zwei Depots

Um seine Vermögensstrukturierung systematisch anzugehen, habe ich Felix empfohlen, seine Investments in zwei Töpfe zu trennen. Am einfachsten geht das mit zwei getrennten Depots.

Depot eins ist für die Altersvorsorge. Hier kann Felix weiterhin zu 100 Prozent in Aktien investieren. Ich würde das Portfolio aber vereinfachen. Ich investiere grundsätzlich um die 50 Prozent in den USA, 20 Prozent in Europa und 30 Prozent in Asien und den Schwellenländern. Zum Einsatz kommen ETFs.

Seine zwölf Einzelaktien würde ich verkaufen, statt sie jedes Jahr aufwendig zu prüfen. Felix zweifelt selbst bereits, ob sich dieser Aufwand lohnt. Das frei gewordene Kapital kann direkt in die ETFs fließen.

Depot zwei ist der „2034-Topf“ für die Rückzahlung des Immobilienkredits. Er sollte aus Sicherheitsgründen eine geringere Aktienquote haben, zum Beispiel 60 bis 80 Prozent. Der Rest wird in Anleihen investiert, um die Schwankungen zu reduzieren.

Spätestens nach fünf Jahren würde ich mit dem Ablaufmanagement beginnen. Bis zur Fälligkeit des Kredits wird die Aktienquote dann systematisch und deutlich reduziert.

An die Stelle der Aktien treten kurzlaufende Staats- und Unternehmensanleihen hoher Bonität, die es auch als ETF gibt.

Eine elegante Lösung sind sogenannte Laufzeiten-ETFs. Sie enthalten Anleihen, die alle im selben Jahr zurückgezahlt werden. Die Laufzeit wählt man passend zum Ende der Zinsbindung.

Damit lässt sich das Zinsänderungsrisiko weitgehend vermeiden. Der Anleger kann beim Kauf gut abschätzen, mit welchem Betrag er ungefähr rechnen kann.

Je nachdem, wie hoch die Restschuld 2034 noch ist, hat Felix dann zahlreiche Optionen. Er kann (fast) komplett tilgen oder nur einen Teil. Und so seine monatliche Belastung selbst steuern.

Fazit

Felix steht vor einer Herausforderung, die in den kommenden Jahren sehr viele Immobilienbesitzer betreffen wird: Die Refinanzierung sehr günstiger Immobilienkredite zu deutlich höheren Zinsen.

Er muss dabei mit mehreren Unbekannten rechnen: dem Zinsniveau, den Immobilienpreisen und seinem Einkommen im Jahr 2034.

Eine Unbekannte kann er aber ausschalten: die Frage, wie die Börse am Tag X steht.

Mit zwei Depots kann Felix seine Geldanlage gezielt steuern und auf seine beiden unterschiedlichen Ziele ausrichten. Das langfristige Depot zur Altersvorsorge darf schwanken. Es hat viel Zeit. Das 2034-Depot wird zum Termin hin immer sicherer.

Meine Empfehlung an alle Immobilienbesitzer mit (hohen) Immobiliendarlehen: Beschäftigen Sie sich möglichst frühzeitig mit der Rückzahlung bzw. der Refinanzierung ihres Darlehen, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt. Die Hoffnung auf fallende Zinsen ist keine belastbare Strategie.

Den vollständigen Depotcheck mit allen Details zu Felix‘ Portfolio können Sie HIER in der Süddeutschen Zeitung nachlesen (hinter der Paywall).