Capital-Interview:
Wie Immobilien Ihre Steuerlast legal senken

Die große Koalition ist seit Mai 2025 im Amt. Seinerzeit war sie mit großen Versprechungen gestartet und versprach einen „Herbst der Reformen“. Zur Sicherheit: Gemeint war damit der Herbst 2025.

Inzwischen haben wir Herbst 2026 und von ernsthaften Reformen ist nichts zu sehen. Sie wurden inzwischen auf 2027 verschoben.

Diese Woche ging es zumindest ein wenig voran. Finanzminister Lars Klingbeil stellte seine geplante Einkommensteuerreform im Bundestag vor. Der große Wurf ist es nicht geworden. Insgesamt werden die deutschen Haushalte um rund 10 Milliarden Euro entlastet. Zum Vergleich: Das gesamte Steuereinkommen im Jahr 2025 lag bei 990 Milliarden Euro.

Die gute Nachricht: Kleine und mittlere Einkommen werden entlastet, denn diese leiden am meisten unter den deutlich gestiegenen Lebenshaltungskosten.

Die fragwürdige Nachricht: Obwohl Deutschland bereits jetzt die zweithöchsten Steuern und Sozialabgaben weltweit hat, sollen Top- und Spitzenverdiener im Rahmen der Steuerreform zusätzlich zur Kasse gebeten werden.

Hier die geplanten Änderungen in Kürze:

Inklusive Solidaritätszuschlag nähert sich die Belastung auf jeden zusätzlich verdienten Euro damit der 50-Prozent-Marke.

Angesichts dieser hohen Besteuerung ist es kein Wunder, dass Top- und Spitzenverdiener zunehmend frustriet sind und sich fragen, wie sie ihre Steuerlast – legal – senken können.

Genau zu diesem Thema hat mich kürzlich das Wirtschaftsmagazin Capital interviewt: Was können Top- und Spitzenverdiener tun, um ihre Steuerlast zu senken? Ganz legal, ohne Auswanderungspläne und ohne dubiose Steueroasen.

In meiner Beratungspraxis sind es vor allem zwei Hebel, die sich immer wieder bewähren. Um den ersten geht es heute: vermietete Immobilien. Der zweite Teil folgt in Kürze.

Steuerparadies Deutschland

Deutschland zählt zu den Ländern mit der höchsten Steuer- und Abgabenlast. Unter den Industrieländern der OECD liegen wir bei der Belastung von Arbeitseinkommen auf Platz zwei, nur Belgien belastet seine Bürger noch stärker.

Paradoxerweise ist das deutsche Steuersystem gleichzeitig besonders großzügig. Allerdings nur für Anleger, die die Spielregeln kennen.

Warum vermietete Immobilien steuerlich so attraktiv sind

Vermietete Immobilien ermöglichen es privaten Anlegern, ihre Steuerlast deutlich zu reduzieren. Entscheidend sind drei Mechanismen:

• Abschreibungen (AfA, Absetzung für Abnutzung): Gebäude verlieren durch Abnutzung an Wert. Diesen Wertverlust dürfen Vermieter jedes Jahr als Werbungskosten steuerlich geltend machen, ohne dass dafür tatsächlich Geld abfließt. Bei Bestandsimmobilien sind es in der Regel 2 Prozent pro Jahr (bei Gebäuden von vor 1925: 2,5 Prozent), bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, 3 Prozent. Für Gebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, findet eine 5-prozentige degressive Afa Anwendung.
• Zinskosten: Wird die vermietete Immobilie mit einem Darlehen finanziert, sind die Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent oder höher, erhält man somit fast die Hälfte der Zinskosten vom Finanzamt zurück.
• Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren: Wer eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre hält, kann den Wertzuwachs als Privatperson komplett steuerfrei vereinnahmen (§ 23 EStG).

Dazu kommt ein Effekt, den viele unterschätzen: Je höher der persönliche Steuersatz, desto mehr ist jeder abgeschriebene Euro wert. Wer im neuen 47-Prozent-Bereich liegt, spart je 10.000 Euro Abschreibung 4.700 Euro Steuern, zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Die neue Reichensteuer macht Immobilien für Top-Verdiener also paradoxerweise noch attraktiver.

Die 4 Immobilientypen im Steuervergleich

Nicht jede Immobilie ist steuerlich gleich attraktiv. Für die folgenden Beispiele gehe ich, wie im Capital-Artikel, von einem Gebäudewert von 500.000 Euro aus.

1. Die Bestandsimmobilie: Die klassische Eigentumswohnung. Vorteil: meist der günstigste Einstieg und sofortige Mieteinnahmen. Steuerlich ist der Hebel aber begrenzt. Die lineare Abschreibung beträgt in der Regel 2 Prozent, also 10.000 Euro pro Jahr. Hinzu kommen häufig Sanierungsstau, eine schwache Energieeffizienz und nicht entwickelte Mieten.
2. Der Neubau mit degressiver Abschreibung: Für neue Wohngebäude, deren Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 beginnt, gilt eine degressive Abschreibung von 5 Prozent pro Jahr, jeweils auf den Restwert. Im ersten Jahr sind das 25.000 Euro, also das Zweieinhalbfache einer Bestandsimmobilie. Der Effekt ist in den ersten Jahren am größten und nimmt dann langsam ab.
3. Der QNG-Neubau (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude): Hier wird es für Spitzenverdiener richtig interessant. Erfüllt eine neue Mietwohnung den Effizienzhaus-40-Standard und ist mit dem QNG-Siegel zertifiziert, kommt zur degressiven Abschreibung eine Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr hinzu, und zwar in den ersten vier Jahren (§ 7b EStG). Im ersten Jahr sind damit 10 Prozent des Gebäudewerts absetzbar. In den ersten vier Jahren summiert sich das auf fast 40 Prozent. Im Beispiel sind das über 190.000 Euro, im Schnitt also fast 50.000 Euro pro Jahr.
4. Die Denkmalimmobilie: Der steuerliche Spitzenreiter. Bei denkmalgeschützten Immobilien können die Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren vollständig abgeschrieben werden: acht Jahre lang 9 Prozent, danach vier Jahre lang 7 Prozent. Hinzu kommt die reguläre Abschreibung auf die Altbausubstanz. Wie hoch der Effekt insgesamt ist, hängt vom einzelnen Objekt ab. Oft liegt er über dem einer QNG-Immobilie.

Ein Rechenbeispiel: Raus aus der Reichensteuer

Angenommen, eine Führungskraft, ein alleinstehender Selbstständiger oder eine Ärztin mit eigener Praxis hat ab 2027 ein zu versteuerndes Einkommen von 300.000 Euro. Nach der geplanten Reform zahlt sie/er auf die obersten 20.000 Euro 47 Prozent und auf die 30.000 Euro darunter 45 Prozent.

Jetzt wird in eine vermietete QNG-Neubauwohnung mit 500.000 Euro Gebäudewert investiert. Im ersten Jahr beträgt die Abschreibung 50.000 Euro. Das zu versteuernde Einkommen sinkt damit auf 250.000 Euro, also genau auf die neue Schwelle, wo die neue Reichensteuer beginnt. 

Die Steuererstattung im ersten Jahr beträgt hier knapp 23.000 Euro. Inklusive Solidaritätszuschlag sind es über 24.000 Euro.

Wichtig: Dies ist eine Modellrechnung, keine individuelle Steuerberatung. Mieteinnahmen, Zinsen und Nebenkosten habe ich zur Vereinfachung bewusst weggelassen.

Was viele Anleger (noch) vom Immobilienkauf abhält

Viele Anleger wissen, dass vermietete Immobilien eine gute Geldanlage sein können. Sie scheuen aber oft den Kauf. Die häufigsten Gründe:

• „Ich kenne mich mit Immobilien nicht aus.“ Verständlich. Genau deshalb gibt es spezialisierte Partner, die bei Auswahl, Prüfung und Abwicklung unterstützen und typische Anfängerfehler vermeiden helfen.
• „Ich habe keine Zeit, mich um Mieter oder Reparaturen zu kümmern.“ Die Verwaltung lässt sich vollständig auslagern, inklusive Instandhaltung und Nebenkostenabrechnung. Deshalb muss die Immobilie auch nicht in der eigenen Stadt liegen. Entscheidend ist eine zukunftssichere Lage.
• „Was, wenn die Wohnung leer steht?“ Attraktive Lagen, sinnvolle Grundrisse und ein solides Vermietungskonzept minimieren dieses Risiko. Viele professionell verwaltete Objekte bieten zusätzlich einen Mietpool an: Die Mieten fließen in einen gemeinsamen Topf und werden anteilig an alle Eigentümer ausgezahlt, unabhängig davon, ob die eigene Wohnung gerade vermietet ist.
• „Die Zinsen sind zu hoch.“ Dieser Punkt hat in den vergangenen Monaten abermals an Bedeutung gewonnen. Was dabei oft übersehen wird: Bei vermieteten Immobilien spielt das Zinsniveau eine geringere Rolle, als viele denken, denn die Zinsen sind vollständig steuerlich absetzbar. Ein aktueller Schuldzins von 4 Prozent vor Steuern, sinkt auf knapp über 2 Prozent nach Steuern. Wichtig: Das gestiegene Zinsniveau hat zu deutlich gefallenen Immobilienpreisen, weniger Käufern und damit oft verhandlungsbereiteren Verkäufer geführt.

Achtung: Die individuellen Bedingungen müssen stimmen

„Es sollte aber niemand eine Geldanlage-Entscheidung nur aufgrund der Steuervorteile wählen.“

Das habe ich auch gegenüber Capital betont. Eine schlechte Immobilie wird durch günstige Abschreibungsregeln nicht plötzlich zu einer guten Investition.

Bei Neubau- und Denkmalprojekten steht und fällt alles mit dem Bauträger. Er muss erfahren, zuverlässig und gut kapitalisiert sein. Eine Pleite des Bauträgers ist der Super-GAU, denn das Objekt wird dann oft nicht rechtzeitig oder gar nicht fertiggestellt. Ich werde jedes Mal daran erinnert, wenn ich am Elbtower in der Hamburger Hafencity vorbeifahre, der seit der Pleite der Signa-Gruppe als Mahnmal gegen zu hohe Verschuldung dasteht.

Lage, Lage, Lage. Diese eiserne Immobilienregel gilt weiterhin. Jeder Immobilienkauf sollte bereits mit dem zukünftigen Ausstieg im Blick analysiert werden. Die schönste Denkmal-Immobilie in einer strukturschwachen Gegend mit geringen Mieten bringt einem überhaupt nichts, wenn man diese später nicht zu einem guten Preis verkaufen kann.

Hinzu kommen die steuerlichen Voraussetzungen, die lückenlos erfüllt sein müssen:

• Die Sonderabschreibung für QNG-Neubauten gibt es nur, wenn der Bauantrag vor Oktober 2029 gestellt wurde und die Baukosten 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grundstück) nicht überschreiten.
• Abgeschrieben werden dabei höchstens 4.000 Euro pro Quadratmeter. Bei teuren Objekten fällt der Effekt deshalb kleiner aus als im Beispiel oben.
• Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet werden. Sonst droht die Rückforderung der Sonderabschreibung.
• Bei Denkmalimmobilien müssen die Sanierungsmaßnahmen vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt und bescheinigt werden.

Ein Steuervorteil wird nicht automatisch gewährt. Er muss aktiv beantragt und sauber belegt werden.

Und schließlich: Die Steuerersparnis ersetzt keinen fairen Kaufpreis. Manche Anbieter preisen die Steuervorteile großzügig in den Kaufpreis ein. Wer zu teuer kauft, dem helfen auch hohe Abschreibungen nicht.

Wer besonders profitiert: Spitzenverdiener Ü50

Besonders interessant sind QNG- und Denkmal-Immobilien für Top- und Spitzenverdiener über 50, die noch 10 bis 15 Jahre bis zum Ruhestand haben.

Denn QNG- und Denkmalimmobilien werden besonders schnell abgeschrieben. Der Großteil der Steuervorteile fällt also genau in die Jahre mit dem höchsten Einkommen und dem höchsten Steuersatz. Nach mehr als zehn Jahren kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Oder sie bleibt im Bestand und liefert im Ruhestand laufende Mieteinnahmen.

Fazit

Wer ab 2027 von der Reichensteuer betroffen ist, muss sich nicht mit 45 oder 47 Prozent abfinden. Vermietete Immobilien gehören zu den wirksamsten legalen Wegen, die Steuerlast spürbar zu senken.

Als Immobilieninvestor bin ich wahrscheinlich etwas voreingenommen. Ich bin aber überzeugt, dass Immobilien einen wichtigen Beitrag zum Vermögensaufbau leisten können. Auch, weil sich das eigene Kapital mit einem Bankkredit hebeln lässt.

Entscheidend ist die richtige Reihenfolge: Erst eine wirtschaftlich solide Immobilie in einer guten Lage auswählen, dann den steuerlichen Effekt mitnehmen. Wer es andersherum macht, riskiert Verluste beim späteren Verkauf.

Den vollständigen Capital-Artikel können Sie HIER nachlesen.

Gegenüber Capital habe ich noch einen zweiten Hebel genannt, der von Topverdienern erstaunlich selten genutzt wird. Diesen stelle ich Ihnen in meinem nächsten Beitrag vor.