Leitfaden:
So sparen Sie Steuern mit Immobilien

Auch wenn es sich aktuell nicht so anfühlt: Es gibt tatsächlich noch Gebiete, auf denen Deutschland weltweit führend ist.

Leider nicht unbedingt im positiven Sinne.

Die OECD hat vor kurzem eine Studie zur weltweiten Steuerbelastung von Privathaushalten veröffentlicht. 

Das traurige Ergebnis: Wir Deutschen zahlen weltweit die zweithöchsten Steuern und Sozialabgaben.

Ein alleinstehender Durchschnittsverdiener zahlte 2025 insgesamt 49,3 % seines Einkommen als Steuern und Sozialabgaben. Spitzenreiter ist Belgien mit 52,4 %. Der weltweite Durchschnitt liegt bei 35,1 %,

Besonders ernüchternd: Die Steuerlast ist in Deutschland letztes Jahr um 1,3 Prozentpunkte gestiegen. Das ist einer der stärksten Anstiege innerhalb der OECD.

Die Regierung hat zwar eine große Steuerreform angekündigt, die die Bürger um 25 bis 30 Milliarden Euro pro Jahr entlasten soll. Allerdings herrscht Uneinigkeit, wie diese finanziert werden soll. Zum Beispiel möchte die SPD höhere Einkommen noch stärker besteuern.

Steuerparadies Deutschland

Deutschland zählt zu den Ländern mit der höchsten Steuerbelastung weltweit. Doch paradoxerweise ist gerade hier das Steuersystem besonders freundlich – für Anleger, die wissen, was sie tun. Ein legaler und äußerst wirkungsvoller Hebel: Vermietete Immobilien.

Warum vermietete Immobilien steuerlich so attraktiv sind

Vermietete Immobilien ermöglichen es privaten Anlegern, ihre Steuerlast deutlich zu reduzieren. Entscheidend sind dabei drei zentrale Mechanismen:

1. Abschreibungen (AfA, Absetzungen für Abnutzung): Gebäude verlieren durch Abnutzung an Wert. Diesen Wertverlust können Sie jährlich steuerlich geltend machen. Bei Bestandsimmobilien beträgt die lineare Abschreibung 2 % pro Jahr. Bei Gebäuden, die nach 2023 errichtet wurden, beträgt die lineare Abschreibung 3 % pro Jahr.
2. Zinskosten absetzen: Haben Sie Ihre Vermietungsimmobilie mit einem Kredit finanziert, lassen sich die Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten abziehen. Dies ist ein immenser Vorteil gegenüber Immobilien, die zur Eigennutzung gekauft werden. Die deutlich gestiegenen Darlehenszinsen sind für Immobilieninvestoren deshalb relativ unproblematisch.
3. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Halten Sie eine Immobilie mindestens zehn Jahre, ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen komplett steuerfrei (§ 23 EStG).

Diese drei Effekte führen dazu, dass sich Immobilien nicht nur zur Altersvorsorge eignen – sondern gerade für aktive Steueroptimierung während des Berufslebens genutzt werden können.

Die 4 Immobilientypen für clevere Anleger

Nicht jede Immobilie ist steuerlich gleich attraktiv. Im Folgenden sehen wir uns vier unterschiedliche Immobilientypen an und berechnen, wie hoch die Steuerersparnisse durch die Abschreibungen in den ersten 10 Jahren sein können (Annahme: 500.000 Euro Gebäudeanteil, 42 % Grenzsteuersatz):

1. “Normale” Bestandsimmobilien
   Die klassische Eigentumswohnung im Altbau. Vorteil: günstiger Einstiegspreis. Nachteile: steuerlich nur 2 % lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil, häufig Sanierungsstau und/oder schlechte Energieeffizienz. Modernisierungen lassen sich zwar zusätzlich absetzen, der steuerliche Hebel bleibt aber begrenzt. Steuerersparnis durch Abschreibungen nach 10 Jahren: 42.000 Euro.
2. Neubauten mit 5 % degressiver Abschreibung
   Seit Kurzem möglich: Für bestimmte Neubauten gilt eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr (befristet bis 2030). Das bedeutet: In den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Entlastungen. Ideal für Anleger mit dauerhaft hoher Steuerlast. Steuerersparnis durch Abschreibungen nach 10 Jahren: 84.109 Euro.
3. QNG-Immobilien (Qualitätsstandard Nachhaltiges Gebäude)
   Diese Immobilien erfüllen besondere Nachhaltigkeitskriterien und erhalten dafür attraktive staatliche Förderungen – auch steuerlich. Zusätzlich zur regulären 5 %igen degressiven AfA ist eine Sonderabschreibung möglich: 5 % jährlich über vier Jahre (nach § 7c EStG), wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Im ersten Jahr beträgt die Abschreibung somit 10 % auf den Gebäudewert. Nach 10 Jahren ist der Gebäudewert um über 60 % abgeschrieben. Für Anleger mit hohem Einkommen besonders attraktiv. Steuerersparnis durch Abschreibungen nach 10 Jahren: 118.776 Euro
4. Denkmalgeschützte Immobilien
   Der steuerliche Spitzenreiter: Bei denkmalgeschützten Immobilien können die kompletten Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden – 8 Jahre lang zu 9 %, dann 4 Jahre zu 7 %. Hinzu kommen die Abschreibungen auf die Gebäudesubstanz. Wie hoch die gesamten Abschreibungen und Steuererstattungen sind, hängt vom individuellen Objekt ab. Dieser Immobilientyp eignet sich für alle Spitzenverdiener und ist aufgrund der besonders schnellen Abschreibung hochinteressant für Anleger Ü50. Steuerersparnis nach 12 Jahren (Ende der Denkmal-AfA): In der Regel höher als bei einer QNG-Immobilie.

Vergleich der Immobilientypen (steuerliche Perspektive)

Was viele Anleger (noch) vom Immobilienkauf abhält

Viele Anleger, die eigentlich vom Konzept „Steuern sparen mit Immobilien“ überzeugt sind, scheuen den letzten Schritt. Die häufigsten Gründe:

• „Ich kenne mich mit Immobilien nicht aus.“
  Verständlich – doch genau deshalb gibt es spezialisierte Begleiter und Partner, die bei Auswahl, Prüfung und Abwicklung unterstützen. Durch eine kompetente Beratung werden typische Anfängerfehler vermieden.
• „Ich habe keine Zeit, mich um Mieter oder Reparaturen zu kümmern.“
  Die Verwaltung lässt sich vollständig auslagern. Viele professionelle Angebote beinhalten einen Miet- und Verwaltungsservice – inklusive Notfall-Hotline, Instandhaltungskoordination und Nebenkostenabrechnung.
• „Was, wenn die Immobilie leer steht?“
  Das Risiko lässt sich durch gute Lagen, sinnvolle Grundrisse und ein solides Vermietungskonzept minimieren. Bei vielen Neubauprojekten oder Denkmalobjekten ist die Erstvermietung bereits organisiert – oft mit Mietgarantie.
  
• „Ich mache mir Sorgen vor Mietnomaden.”
  Das Risiko, einen Mietnomaden zu bekommen, besteht, ist jedoch verschwindend gering. Viele professionell gemanagte Immobilien bieten Anlegern außerdem einen sogenannten Mietpool an. Die Mieteinnahmen werden in einen gemeinsamen Topf (den Mietpool) eingezahlt und dann anteilig an die Eigentümer ausgezahlt, unabhängig davon, ob deren Wohnungen gerade vermietet sind oder nicht.
  
• „Ich möchte flexibel bleiben – eine Immobilie bindet.“
  Richtig: Eine Immobilie ist keine Tagesgeldanlage. Doch sie bringt Stabilität und steuerliche Effekte. Wer das Investment langfristig plant, wird nicht Flexibilität, sondern Vermögenszuwachs ernten.
• „Ich finde keine passende Immobilie in meiner Stadt.“
  Das ist kein Hinderungsgrund. Man investiert dann einfach woanders. Immobilieninvestoren wird häufig erzählt, die vermietete Immobilie müssen in der Nahe des Wohnortes liegen, damit man im Notfall schnell nach dem Rechten schauen kann. Diese Empfehlung ist fragwürdig, weil man sich bei professionell verwalteten Immobilien ja gerade eben nicht selbst um die Immobilie kümmern soll. Das übernimmt die Hausverwaltung. Entscheidend ist, dass die Immobilie sich in einer zukunftssicheren Lage befindet und sich wirtschaftlich und steuerlich rechnet.
• „Die Zinsen sind gestiegen. Eine Finanzierung ist zu teuer.“
  Das Zinsniveau spielt bei vermieteten Immobilien eine untergeordnete Rolle, denn die Zinszahlungen können als Werbungskosten zu 100 % steuerlich geltend gemacht werden. Das gestiegene Zinsniveau kann sogar vorteilhaft sein, weil es weniger Käufer gibt und Verkäufer verhandlungsbereiter sein könnten.

Achtung: Steuerliche Vorteile nur bei richtiger Umsetzung

Eine der wichtigsten Regeln bei der Geldanlage ist: Tätige niemals eine Investition, nur weil sie Steuervorteile bietet. So reizvoll die steuerlichen Effekte auch sind – sie setzen voraus, dass einige weitere wichtige Kriterien erfüllt werden.

Im Neubau und Denkmalbereich bedeutet dies, dass der Bauträger zuverlässig und erfahren sein sollte und über eine gute Kapitalausstattung verfügt. Der Konkurs des Bauträgers kann schnell zum Super-GAU werden, da das Objekt in der Regel nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht fertiggestellt wird. 

Ich werde jedes Mal an diese eiserne Regel erinnert, wenn ich am “Kurzen Olaf” in der Hamburger Hafencity vorbeifahre. So wird der halbfertige Elbtower genannt, der von dem österreichischen Investor Rene Benko (der aktuell in Untersuchungshaft sitzt) geplant und von Olaf Scholz, damals als Hamburger Bürgermeister, maßgeblich vorangetrieben wurde.

Bei QNG- und Denkmal-Immobilien müssen die Voraussetzungen für Sonderabschreibungen lückenlos erfüllt werden. Wer Denkmal- oder QNG-Immobilien kauft, muss auf eine saubere Dokumentation, Genehmigungen und Fristen achten. Ein steuerlicher Vorteil wird nicht automatisch gewährt – sondern muss aktiv beantragt und belegt werden. Wer hier Fehler macht, riskiert erhebliche finanzielle Einbußen.

Auch gilt: Die Steuerersparnis ersetzt keine solide Investition. Wer überhöhte Kaufpreise zahlt oder in problematische Lagen investiert, dem helfen auch hohe Abschreibungen nicht. Rendite entsteht nicht nur durch Steuern – sondern durch eine langfristig wirtschaftlich sinnvolle Immobilie.

Wer besonders profitiert: Anleger Ü50

Während viele an Immobilien primär als Altersvorsorge denken, lohnt sich ein Blick auf die Steuerseite besonders für Spitzenverdiener über 50, die nur noch 10 bis 15 Jahre bis zum Ruhestand haben. QNG- und Denkmal-Immobilien werden besonders schnell abgeschrieben, d. h. der Großteil der Steuervorteile wird in den ersten 10 bis 12 Jahren erzielt. 

Beispiel: Wer 40.000 Euro Sanierungskosten bei einer Denkmalimmobilie im Jahr geltend macht und einem Spitzensteuersatz von 42 % unterliegt, spart in den ersten acht Jahren jedes Jahr 16.800 Euro an Steuern. Bei gleichzeitigem Aufbau eines inflationsgeschützten Sachwerts.

Fazit: Immobilien sind kein Steuertrick – sondern clevere Planung

Als Immobilieninvestor bin ich wahrscheinlich voreingenommen. Ich bin der Meinung, dass Immobilien einen wichtigen Teil beim Vermögensaufbau leisten können. Auch deshalb, weil man sein eigenes Kapital mit einem Bankkredit “hebeln” kann. Deshalb können auch Anleger, die noch kein hohes Vermögen haben, in Immobilien investieren.

Es versteht sich von selbst: Niemand sollte eine Immobilie nur aus steuerlichen Erwägungen kaufen. Doch wer ohnehin plant, Vermögen aufzubauen, kann über Immobilien gleich doppelt profitieren: durch regelmäßige Mieteinnahmen und durch erhebliche steuerliche Entlastung.

Insbesondere Denkmal- und QNG-Immobilien entfalten ihre Stärke, wenn sie klug ins Gesamtportfolio integriert werden. Sie sind ein mächtiger Hebel für clevere Investoren, die das deutsche Steuersystem richtig zu nutzen wissen. Vorausgesetzt, man kennt die Spielregeln – und beachtet sie konsequent.

Kein lohnendes Investment ist jemals völlig ohne Risiko. Die Risiken bei Immobilieninvestments lassen sich jedoch minimieren, indem man sorgfältig bei der Objektauswahl vorgeht. Oder, falls einem die Erfahrung fehlt, die Unterstützung eines erfahrenen und unabhängigen Experten in Anspruch nimmt.